На самом деле есть определенный алгоритм действий в такой ситуации. Действительно бизнес из пострадавших областей может рассчитывать на ряд мер господдержки, разработанных, в частности, с целью снижения арендной платы, предоставления отсрочек по ее внесению.
Если вы «молча» перестанете платить, то накопятся не только долги, но и штрафные санкции. Судебное дело в таком случае обеспечено, а субсидиарную ответственность учредителей, если дойдет, например, до банкротства, никто не отменял.
Если договор действующий, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:
Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах можно указать, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на вашем счете может не быть денежных средств. А также в связи с коронавирусной инфекцией, начисление пени и штрафов можно оспорить.
Образец письма арендодателю с просьбой о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей прилагаем.
2.1. При аренде федерального имущества, по договору, заключенному до 01.04.2020, вы можете получить:
а) отсрочку по арендным платежам с 01.04.2020 по 01.10.2020 (для арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей, — с 01.07.2020 по 01.10.2020). При этом нужно учесть, что задолженность по арендной плате должна быть погашена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный вами срок поэтапно, периодичностью не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору. Меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются, просить что-либо сверху арендодатель не вправе!
б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020 — если осуществляете деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Принадлежность к отрасли определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности (можно проверить на сайте налогового органа).
2.2. При аренде имущества в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности есть неприятный нюанс. Дело в том, что Правительство РФ рекомендовало органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить такие же меры поддержки, что и для арендаторов федерального имущества (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).
На территории Забайкальского края применяется Распоряжение Правительства Забайкальского края от 09.04.2020 N 74-р «О предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договору аренды», поэтому необходимо направить арендодателю письмо о необходимости заключить соответствующее допсоглашение.
Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован в рег.палате, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.
В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19.
Нужно учитывать два фактора:
Требования к условиям и срокам отсрочки:
Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).
Важно! Обязательства сторон по предоставлению отсрочки считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности или ЧС в субъекте РФ независимо от даты, когда было заключено допсоглашение либо вступило в силу решение суда о понуждении арендодателя к его заключению (Обзор по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).
Для реализации возможности требовать уменьшить арендную плату в 2020 г. даже не требуется, чтобы вы работали в наиболее пострадавших от пандемии отраслях или относились к субъектам МСП
Если арендодатель откажет, можно через суд попытаться понудить его заключить такое соглашение или установить размер снижения, если не договорились в этой части. Если арендодатель подаст иск о взыскании арендной платы, в качестве возражений на иск вы сможете указать, что он необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.04.2020).
Публикацию подготовила руководитель Бюро по защите прав предпринимателей ЗРО «ОПОРА РОССИИ» Ирина Филиппова. Подробнее о деятельности Бюро можно узнать здесь. Телефон для связи 8(929)485-28-88.